तुकडेबंदी कायदा : महाराष्ट्रातील जमिनीच्या व्यवहारात नवे पर्व

(“सहकार संवाद” लेख क्रं. 2)

“समाजात जागरूकता निर्माण करण्याच्या या प्रवासात जेथून ज्ञान आणि प्रेरणा मिळते, त्या प्रत्येक स्रोताचे मनापासून आभार.”

✍️लेखक : श्री.सुनिल शेलार, सहकार व कृषि विषकय अभ्यासक 

🔹 प्रस्तावना

मागील काही दिवसांपासून राज्यातील विविध प्रसारमाध्यमांमधून,“तुकडेबंदी कायदा रद्द होणार”, “तुकडेबंदी सुधारणा लागू”, “जमिनीचे तुकडे आता कायदेशीर”, “५० लाख जमिनमालकांना दिलासा!” अशा आशयाच्या बातम्या मोठ्या प्रमाणावर प्रसिद्ध होत आहेत. या बातम्यांमुळे समाजात प्रचंड उत्सुकता आणि अपेक्षेची लाट निर्माण झाली आहे. याच बरोबर, काही प्रमाणात संभ्रमही निर्माण झालेला दिसतो.

नेमका हा कायदा काय आहे? कोणावर लागू आहे? आणि आता शासनाने ज्या सुधारणा केल्या आहेत त्या नेमक्या कोणत्या प्रकारच्या जमिनींसाठी आहेत? या सर्व बाबींचा वस्तुनिष्ठ आढावा घेण्यासाठीच हा लेख मांडत आहे.

🔹 नेमक काय आहे हा, ‘तुकडेबंदी कायदा ?

महाराष्ट्रात जमिनींच्या व्यवहारात ; तुकडेबंदी कायदा म्हणून ओळखला जाणारा १९४७ चा कायदा, म्हणजेच The Maharashtra Prevention of Fragmentation and Consolidation of Holdings Act, गेल्या सात दशकांपासून शेती व भूवापर व्यवस्थेत एक महत्त्वाचा घटक राहिला आहे.

या कायद्याचा हेतू होता ; जमिनींचे अव्यवस्थित तुकडे पडू नयेत, लहान लहान भूखंडांमुळे शेतीची उत्पादकता व व्यवस्थापन बाधित होऊ नये, तसेच जमिनीचा आर्थिक उपयोग सुयोग्य पद्धतीने व्हावा. उत्पादनक्षम शेती टिकून राहावी आणि भूवापर व्यवस्थापनात शिस्त रहावी या हेतूने बनविण्यात आला होता.

कायद्यानुसार, प्रत्येक तालुक्यातील कृषी जमिनींसाठी ‘प्रमाणभूत क्षेत्रफळ निश्चित करण्यात आले होते ; त्या मर्यादेपेक्षा कमी क्षेत्रफळाचे भूखंड स्वतंत्रपणे विक्री, खरेदी किंवा नोंदणीस पात्र नव्हते. यामुळे, शेतीत तुकडे पडणे थांबले, पण काळ जसजसा बदलत गेला तसतसे हा कायदा शहरीकरणाच्या वाटेवर अडथळा बनू लागला.

शेतीवरून जमिनींचा वापर शहरीकरण, उद्योगांकडे आणि नंतर सहकारी गृहसंस्था व बांधकाम क्षेत्राकडे वळला. यामुळे तुकडेबंदी कायद्याचे निर्बंध वास्तव परिस्थितीशी विसंगत ठरू लागले. परिणामी, अनेक नागरी भागांतील जमिनींचे व्यवहार, नोंदणी, आणि कायदेशीर हस्तांतरण प्रक्रियेत अडथळे निर्माण होत होते. पण तो जुना कायदा मात्र बदलला नाही. त्यामुळे अनेक ठिकाणी “जमिनीचा तुकडा असल्यामुळे नोंदणी होत नाही” अशा स्थितीत नागरिक अडकलेले राहिले. 

🔹 काळाच्या बदलत्या गरजा आणि नवी सुधारणा

शहरी भागांमध्ये लहान भूखंडांवर इमारती, गृहनिर्माण संस्था, दुकाने किंवा गृहनिर्माण संस्था उभ्या राहू लागल्या. मात्र तुकडेबंदी कायद्यामुळे अशा जमिनींच्या नोंदणी प्रक्रियेत अडथळे येऊ लागले. या पार्श्वभूमीवर सन २०२५ मध्ये महाराष्ट्र शासनाने एक महत्वाचा निर्णय घेतला ; “शहरी व शहरीकरणाधीन भागांतील नॉन-अग्रिकल्चरल जमिनींवर तुकडेबंदी कायदा लागू राहणार नाही, तसेच १ जानेवारी २०२५ पर्यंत झालेले जमिनीचे तुकडे कायदेशीर मानले जातील.”

महसूल विभगाचे वतीने या सुधारणा जाहीर करताना सांगितले की, या निर्णयामुळे राज्यातील सुमारे ५० लाख जमिनमालकांना दिलासा मिळेल, आणि अनेक वर्षांपासून अडथळ्यात अडकलेले व्यवहार नियमित होतील.

🔹 या निर्णयात नमुद कांही मुख्य मुद्दे :

1.  १ जानेवारी २०२५ पर्यंत झालेले भूखंड विभाजन (तुकडे) कायदेशीर मानले जातील.

2.  नॉन-अग्रिकल्चरल (NA) व नियोजित क्षेत्रांतील जमिनींवर तुकडेबंदीचे निर्बंध लागू राहणार नाहीत.

3.  अशा भूखंडांवरील खरेदी-विक्री व्यवहार नोंदणी विभागात नियमित पद्धतीने नोंदवता येतील.

4. आगामी काळात अंमलबजावणीसाठी SOP (मानक कार्यप्रणाली) महसूल विभागाद्वारे तयार केली जाईल.

🔹 सामाजिक आणि आर्थिक परिणाम :

या निर्णयामुळे महाराष्ट्रातील विशेषतः उपनगर, तालुका मुख्यालये आणि नगरपरिषद क्षेत्रांतील लहान भूखंडांवरील अडथळे दूर होतील. सहकारी गृहनिर्माण संस्था, ग्रामपंचायत हद्दीतील नागरीकरण झालेल्या वसाहती, तसेच लघु विकसकांसाठी हा मोठा दिलासा आहे.

परिणामी:

·         पूर्वी तुकडे असल्यामुळे नोंदणी थांबलेली जमिनींची विक्री-खरेदी पुन्हा सुरू होईल.

·         जमीन बाजारपेठेत तरलता (liquidity) वाढेल.

·         स्थानिक नागरी विकास आणि लघु-गृहनिर्माण प्रकल्पांना नवे दार खुले होईल.

मात्र, याचवेळी तज्ज्ञांचे मत आहे की, या निर्णयामुळे शेती क्षेत्रातील विखुरलेली मालकी अधिक वाढू नये यासाठी स्वतंत्र नियंत्रण धोरण आवश्यक ठरेल.

🔹 सहकारी क्षेत्रासाठी परिणाम :

सहकारी गृहनिर्माण संस्थांसाठी हा बदल अत्यंत महत्त्वाचा आहे. अनेक संस्था गेली अनेक वर्षे “तुकडेबंदी लागू असल्याने जमीन व्यवहार नोंदणी होत नाही” या कारणामुळे अडचणीत होत्या. आता त्या जमिनींवरील व्यवहार अधिकृतरीत्या नियमित होऊ शकतात. यामुळे संस्थांना:

·         मालमत्तेचा हक्क स्पष्टपणे प्रस्थापित करता येईल,

·         बँक कर्ज मिळवणे सुलभ होईल,

·         आणि नोंदणीविषयक अनिश्चितता संपेल.

🔹 सावधगिरी व पुढील दिशा

या निर्णयाची अंमलबजावणी करताना काही मुद्द्यांवर विशेष लक्ष देणे आवश्यक ठरेल:

• सुधारणा केवळ शहरी व नियोजित क्षेत्रांपुरत्या मर्यादित आहेत; कृषी क्षेत्र अजूनही मूळ कायद्यानुसार राहते.
• प्रत्यक्ष अमलबजावणीसाठी महसूल विभागाची प्रक्रिया, नोंदणी पद्धती आणि जिल्हास्तरीय मार्गदर्शक सूचना येईपर्यंत जमिनीचे व्यवहार करताना दक्षता घ्यावी.
• नागरी विकास व महसुल विभागांनी एकत्रितरीत्या पुढील धोरण स्पष्ट करणे आवश्यक आहे.

लोकहित आणि नागरिकांचा सहभाग : हा निर्णय प्रभावी ठरण्यासाठी शासनाबरोबरच नागरिकांनीही जागरूकता दाखवणे अत्यावश्यक आहे. जमिनीचे व्यवहार करताना योग्य नोंदणी, पडताळणी आणि पारदर्शकता राखणे ही प्रत्येकाची जबाबदारी आहे. शासनानेही या प्रक्रियेबाबत जनजागृती मोहीम राबवून गैरवापर रोखण्याची व्यवस्था करणे आवश्यक आहे.

पर्यावरणीय आणि शाश्वत विकासाची जाणीव : जमिनीच्या वापरातील स्वातंत्र्याबरोबर पर्यावरणीय व सामाजिक जबाबदारीही तितकीच महत्त्वाची आहे. शहरीकरणाच्या वाढत्या वेगात हरित क्षेत्र, पाणी स्रोत आणि नागरी सुविधा यांचा समतोल राखणे ही राज्य आणि नागरिकांची संयुक्त जबाबदारी आहे.

🔹 SOP ची प्रतिक्षा  :

खरं तर, शासनाने घेतलेला हा निर्णय प्रथमदर्शनी अत्यंत दिलासादायक आहे. राज्यातील हजारो खरेदीदार आणि जमिनमालक यांच्यासाठी ही बातमी एक आशेचा किरण ठरली आहे. तुकडेबंदीच्या विळख्यात अडकलेले व्यवहार ; विशेषतः लहान भूखंड, सहकारी गृहनिर्माण संस्था, वसाहती यांना या निर्णयाने तात्पुरती तरी दिलासा देणारी दिशा दिली आहे.मात्र, अद्याप या निर्णयाची अंमलबजावणी सुरू झालेली नाही. शासनाने संबंधित Standard Operating Procedure (SOP) तयार करून प्रसिद्ध केलेली नाही. जोपर्यंत ती SOP अधिकृतरीत्या जारी होत नाही, तोपर्यंत या निर्णयाचे प्रत्यक्ष, शाश्वत आणि नोंदणीने पुष्टीकरण होणारे परिणाम दिसून येणार नाहीत. म्हणूनच, सध्याच्या परिस्थितीत सर्व संबंधितांनी ; “SOP निर्गमित होईपर्यंत प्रतिक्षा आणि संयम ठेवणेच हितावह ठरेल.”

 

तुकडेबंदी कायदा रद्द होणे म्हणजे केवळ कायदेशीर बंधन संपणे नाही — तर तो महाराष्ट्रातील “भूवापर धोरणाच्या नव्या पर्वाचा प्रारंभ” आहे. जमिनीचे स्वामित्व, वापर आणि नियोजन हे सर्वच घटक आता नव्याने परिभाषित होणार आहेत. पण प्रश्न अद्याप उरतो ;

“जमिनीवरील कायदे शिथिल झाले तरी, जमिनीचा सुयोग्य व न्याय्य वापर सुनिश्चित करणारी सामाजिक सजगता आपण विकसित केली आहे का?

हाच प्रश्न आता नव्या युगातील जमिनीच्या व्यवहारांसाठी दिशादर्शक ठरणार आहे.

📚 स्रोत सूची (Source References) :

1️ महाराष्ट्र शासन - महसूल व भूविकास विभाग : (तुकडेबंदी कायदा शिथिलीकरणाविषयी प्रसिद्ध बातम्या व प्रेसनोट्स) 🔗 https://maharashtra.gov.in

2️ Times of India : “Maharashtra to relax fragmentation law; SOP soon: Bawankule” (31 ऑक्टोबर 2025) 🔗 https://timesofindia.indiatimes.com

3️ Economic Times Realty : “Maharashtra approves legalization of sub-divided land parcels by 2025” (2 नोव्हेंबर 2025) 🔗 https://realty.economictimes.indiatimes.com

4️ Sakal / Loksatta : (तुकडेबंदी कायद्यातील सुधारणा विषयक वार्तापत्रे ; ऑक्टोबर-नोव्हेंबर 2025) 🔗 https://www.sakal.com | https://www.loksatta.com

5️ The Maharashtra Prevention of Fragmentation and Consolidation of Holdings Act, 1947 🔗 https://www.indiacode.nic.in

🛡 दायित्वनिरसन (Disclaimer):

या लेखामध्ये व्यक्त केलेले विचार हे लेखकाचे वैयक्तिक व अभ्यासाधारित मत असून, ते कोणत्याही शासकीय, प्रशासकीय अथवा राजकीय क्षेत्राचे अधिकृत भूमिकेचे प्रतिक नाहीत. प्रस्तुत माहिती ही केवळ जनजागृती, प्रबोधन व लोकहितार्थ देण्यात आलेली आहे. ही माहिती कोणत्याही परिस्थितीत कायदेशीर, प्रशासकीय किंवा आर्थिक सल्ला (Legal / Official Advice) म्हणून ग्राह्य धरता येणार नाही.

प्रकरणपरत्वे या विषयाशी संबंधित अडचणींचे निराकरण करण्यासाठी वाचकांनी संबंधित क्षेत्रातील तज्ञ व्यक्तीचा (उदा. तज्ञ, महसूल अधिकारी, चार्टर्ड सर्वेअर किंवा नोंदणी तज्ञ) सल्ला घ्यावा. लेखातील माहितीचा आधार घेऊन कोणताही निर्णय घेतल्यास, त्याची जबाबदारी वाचकाची स्वतःची राहील.

शासनाचे आदेश, परिपत्रके किंवा SOP प्रसिद्ध झाल्यानंतर वाचकांनी अधिकृत स्त्रोतांकडूनच अंतिम पुष्टी घ्यावी. तसेच, SOP चे अनुषंगाने, “सहकार संवाद” मार्फत सुलभ संदर्भासाठी मार्गदर्शनपर लेख प्रसध्दि करण्यांत येईलच. या लेखातील माहिती ही आज अखेर पर्यंत उपलब्ध सार्वजनिक स्त्रोतांवर आधारित आहे, आणि पुढील शासन निर्णयांनुसार बदल होण्याची शक्यता आहे.

(The views expressed are personal and for public awareness only. This content is not intended as legal or official advice. Readers facing specific issues should consult a qualified professional or authority in the relevant field. All facts are based on information available up to 05 November 2025, and may change thereafter.)

©️ कॉपीराइट सूचना (Copyright Notice):

©️ 2025 श्री. सुनील शेलार, या लेखातील सर्व हक्क लेखकाकडे राखीव आहेत. या लेखाचा कोणताही भाग; मजकूर, आकृती, अथवा भाषांतर ; लेखकाची पूर्वलिखित परवानगीशिवाय कोणत्याही माध्यमात पुनर्प्रकाशित, संपादित किंवा पुनर्वितरित करता येणार नाही. केवळ शैक्षणिक, संशोधन, किंवा लोकहितार्थ संदर्भासाठी योग्य श्रेय (proper citation) देऊन लेखकाचे पुर्वसंमतीने लेखाचा उपयोग करता येईल.

(All rights reserved. No part of this article may be reproduced or transmitted in any form without prior written permission of the author. Fair use for educational and public awareness purposes with proper attribution is permitted by author.)

 --------------**************--------------