NA अटींच्या गुंत्यातून मुक्तता : बांधकाम आराखडा मंजुरीचा नवा अध्याय

 “सहकार संवाद” लेख क्रं. 10

“समाजात जागरूकता निर्माण करण्याच्या या प्रवासात जेथून ज्ञान आणि प्रेरणा मिळते, त्या प्रत्येक स्रोताचे मनापासून आभार.”

✍️लेखक : श्री.सुनिल शेलार, सहकार व कृषि क्षेत्रातील अभ्यासक

 🔷 बांधकाम आराखडा मंजुरी, अकृषिक (NA) अटी आणि शहरी गृहनिर्माण संस्थांसाठी दिलासा देणारा शासन निर्णय :

महाराष्ट्रातील शहरीकरणाचा वेग, वाढती लोकसंख्या, सामूहिक निवासाची गरज आणि नियोजनबद्ध विकास यामुळे गृहनिर्माण संस्थांचे महत्त्व दिवसेंदिवस वाढत आहे.

भूखंडधारक गृहनिर्माण संस्था असोत वा फ्लॅटधारक संस्था, प्रत्येक टप्प्यावर नागरिकांना महसूल, नगररचना आणि स्थानिक स्वराज्य संस्थांच्या विविध परवानग्यांचा सामना करावा लागत होता. या प्रक्रियेमध्ये तुकडेबंदी कायदा हा पहिला महत्त्वाचा टप्पा होता. मात्र, तुकडेबंदी कायद्यानंतरही प्रत्यक्ष बांधकामाच्या टप्प्यावर अकृषिक (NA) परवानगी ही नागरिकांसाठी मोठा अडथळा ठरत होती.

याच पार्श्वभूमीवर, महाराष्ट्र शासनाने दिनांक 10/02/2026 रोजी, निर्गमित केलेला शासन निर्णय हा केवळ प्रशासकीय सुधारणा नसून, नागरिककेंद्रित शहरी विकासाच्या दिशेने टाकलेले एक ठोस पाऊल म्हणावे लागेल.

🔷 अकृषिक (NA) अटीमुळे निर्माण झालेल्या प्रत्यक्ष समस्या :

तुकडेबंदी कायद्यानुसार भूखंड वैध ठरला, लेआउट मंजूर झाले, आणि नगररचना अधिनियमानुसार भूखंड Residential Zone मध्ये येत असतानाही, प्रत्यक्ष बांधकाम करण्यासाठी स्वतंत्र अकृषिक परवानगी घ्यावी लागणे ही मोठी विसंगती होती. एका बाजूला नगररचना विभागाकडून बांधकाम आराखडा मंजूर होत असे, तर दुसऱ्या बाजूला महसूल विभागाकडून NA परवानगी, NA सनद, आणि त्यासोबत दरवर्षी आकारला जाणारा अकृषिक कर—अशी दुहेरी प्रक्रिया सुरू होती.

यामुळे अनेक ठिकाणी पुढील समस्या प्रकर्षाने दिसून येत होत्या :

·         बांधकाम आराखडा मंजूर असूनही केवळ NA प्रक्रियेमुळे प्रत्यक्ष बांधकाम रखडत होते.

·         गृहनिर्माण संस्थांमध्ये सदस्यांनी स्वतंत्रपणे घरे बांधायची असताना, NA नव्हते ; यामुळे प्रस्ताव अडकत होते.

·       बँका व वित्तीय संस्था गृहकर्ज देताना NA सनदीचा आग्रह धरत होत्या, परिणामी नागरिकांचे कर्ज प्रस्ताव अडकत होते.

·         NA कराची वार्षिक आकारणी ही शहरी Residential Zone मधील भूखंडांसाठी तर्कसंगत वाटत नव्हती.

·   महसूल व नगररचना यंत्रणांमधील समन्वयाचा अभाव हा नागरिकांसाठी खर्चिक, वेळखाऊ आणि मानसिक त्रासदायक ठरत होता.

थोडक्यात सांगायचे तर, एकाच भूखंडासाठी दोन वेगवेगळ्या यंत्रणांची परवानगी ही व्यवस्था शहरी विकासाच्या गतीला मारक ठरत होती.

🔷 नव्या शासन निर्णयाचा गाभा : दुहेरी परवानगी प्रक्रियेचा शेवट :

या शासन निर्णयाने एक मूलभूत तत्त्व अधोरेखित केले आहे ; जेव्हा एखादी जमीन नगररचना अधिनियमानुसार Residential Zone मध्ये आहे आणि नियोजन प्राधिकरणाने बांधकाम आराखडा मंजूर केला आहे, तेव्हा त्या जमिनीचा वापर “अकृषिक” मानण्यासाठी स्वतंत्र महसूल परवानगी आवश्यक नाही.

याचा अर्थ असा की, नगररचना प्राधिकरणाकडून Development Permission / Building Plan मंजूर झाल्यानंतर, जिल्हाधिकारी किंवा महसूल विभागाकडून वेगळी NA परवानगी घेण्याची गरज उरत नाही. हा बदल अत्यंत महत्त्वाचा आहे, कारण तो कायद्यांच्या समन्वयातून निर्माण झालेली अनावश्यक प्रशासकीय अडचण दूर करतो.

🔷 अकृषिक कराऐवजी एकरकमी रूपांतरण अधिमूल्य :

या निर्णयातील आणखी एक महत्त्वाचा पैलू म्हणजे दरवर्षी आकारला जाणारा अकृषिक कर रद्द करून, एकरकमी रूपांतरण अधिमूल्य (One Time Conversion Premium) लागू करणे. यामुळे नागरिकांना दरवर्षी कर भरण्याचा ताण राहत नाही आणि आर्थिक नियोजन अधिक सुस्पष्ट होते. Ready Reckoner (ASR) मूल्यांवर आधारित हे अधिमूल्य पारदर्शक असून, महसूल व्यवस्थेलाही स्थैर्य देते.

Ready Reckoner (ASR) वर आधारित One Time Conversion Premium

• 1000 चौ.मी. पर्यंत : 0.10%
• 1001-4000 चौ.मी. : 0.25%
• 4000 चौ.मी. पेक्षा जास्त : 0.50%

🔷 शहरी Residential Zone मधील गृहनिर्माण संस्थांसाठी हा निर्णय का क्रांतिकारी आहे?

शहरी भागातील बहुतांश गृहनिर्माण संस्था या आधीच Residential Zone मध्ये आहेत. अशा संस्थांमध्ये भूखंडधारक सदस्यांनी वैयक्तिक घरे बांधणे, पुनर्विकास करणे, किंवा अतिरिक्त बांधकाम करणे हे नेहमीच नगररचना नियमांच्या अधीन असते. या पार्श्वभूमीवर NA परवानगीची अट ही केवळ एक प्रशासकीय औपचारिकता बनली होती. नव्या शासन निर्णयामुळे :

·       गृहनिर्माण संस्थांतील बांधकाम प्रकल्पांना गती मिळेल.

·       भूखंडधारक संस्थांमध्ये समानता निर्माण होईल ; NA आहे की नाही, या आधारावर भेदभाव राहणार नाही.

·       बँक कर्ज प्रक्रिया सुलभ होईल, कारण अधिकृत आराखडा मंजुरी हाच प्रमुख निकष ठरेल.

·       “Ease of Doing Construction” या संकल्पनेला प्रत्यक्ष अर्थ प्राप्त होईल.

🔷 मात्र, सावधगिरीही आवश्यक :

हा निर्णय सर्व जमिनींसाठी सरसकट लागू होतो, असा गैरसमज करून घेणे धोकादायक ठरेल. प्रतिबंधित सत्ताप्रकार, आदिवासी जमीन, किंवा विशेष कायद्यांखाली येणाऱ्या जमिनींसाठी अजूनही स्वतंत्र अटी लागू राहतात. त्यामुळे नागरिकांनी किंवा गृहनिर्माण संस्थांनी आपल्या जमिनीचा प्रकार, लागू कायदे आणि अटी यांची खात्री करूनच पुढील प्रक्रिया करणे अत्यावश्यक आहे.

🔷 निष्कर्ष :

तुकडेबंदी कायद्यानंतर आलेला हा शासन निर्णय म्हणजे शहरी विकासाच्या प्रक्रियेतला एक महत्त्वाचा सुधारक टप्पा आहे. दुहेरी परवानग्या, अनावश्यक करप्रणाली आणि प्रशासकीय विसंगती दूर करून, शासनाने नागरिकांचा वेळ, पैसा आणि श्रम वाचवण्याचा प्रयत्न केला आहे. विशेषतः शहरी Residential Zone मधील गृहनिर्माण संस्थांसाठी हा निर्णय अत्यंत लाभदायक, दूरगामी परिणाम करणारा आणि स्वागतार्ह आहे.

शेवटी एवढेच म्हणावेसे वाटते की, कायदेशीर जाणीव, योग्य माहिती आणि समन्वयित प्रशासन यांचा संगम झाला तरच शहरी विकास खऱ्या अर्थाने शाश्वत ठरू शकतो. हा शासन निर्णय त्याच दिशेने टाकलेले एक ठोस पाऊल आहे.

🔷 सुलभ संदर्भ :

शासन निर्णय : महसुल व वन विभाग, क्रं. एनएपी-2025/प्र.क्रं.177/जमीन-01अ दि. 10/02/2026

🔷 Disclosure / कॉपीराईट सूचना

हा लेख शैक्षणिक, संदर्भात्मक आणि प्रबोधनात्मक हेतूसाठी तयार करण्यात आला आहे. लेखाचा हेतू केवळ माहितीपर आणि शैक्षणिक असून, तो कोणत्याही व्यक्ती, संस्था किंवा शासकीय यंत्रणेविरुद्ध आरोप अथवा मतप्रदर्शन म्हणून ग्राह्य धरू नये. यातील सर्व विचार, विवेचन आणि कायदेशीर विश्लेषण हे उपलब्ध अधिनियम, नियम, न्यायालयीन निवाडे आणि लेखकाशी संबंधित वैयक्तिक अभ्यासाच्या आधारे सादर करण्यात आले आहेत. या लेखातील विवेचन हे सर्वसाधारण मार्गदर्शनासाठी असून, वाचकांनी आपल्या विशिष्ट प्रकरणासंबंधी सल्ल्यासाठी तज्ज्ञ अथवा अधिकृत कायदेशीर सल्लागारांचा सल्ला घ्यावा. लेखक आणि “सहकार संवाद” या व्यासपीठाकडून लेखातील माहितीच्या वापरामुळे निर्माण होणाऱ्या कोणत्याही प्रत्यक्ष किंवा अप्रत्यक्ष परिणामाची जबाबदारी स्वीकारली जाणार नाही.

कॉपीराईट सूचना :

या लेखातील संपूर्ण मजकूर, स्वरूप आणि मांडणी यावर लेखकाचे सर्वाधिकार (Copyright ©) राखीव आहेत. लेखाचा कोणताही भाग ; मुद्रित, डिजिटल किंवा इलेक्ट्रॉनिक माध्यमातून ; लेखकाच्या लेखी संमतीशिवाय पुनरुत्पादित, प्रकाशीत, प्रसारित किंवा वापर करू नये.

लेखातील कोणत्याही भागाबद्दल शंका असल्यास किंवा विशिष्ट माहितीचा उपयोग संस्थात्मक उद्देशाने करावयाचा असल्यास, वाचकांनी थेट लेखक / संपादकांशी संपर्क साधावा.

लेखातील विधाने ही संदर्भाधारित असून, ती कोणत्याही संस्थेच्या अधिकृत भूमिकेचे प्रतिनिधित्व करत नाहीत. या लेखाचा हेतू केवळ कायदेशीर जागरूकता वाढविणे आणि सहकारी क्षेत्रातील वस्तुनिष्ठ समज दृढ करणे हाच आहे.

-------------- *********************--------------