"एकतर्फी घोषणापत्र" - मालकीचा दावा ; कायद्याच्या चौकटीतून वास्तवाचे विश्लेषण

प्रस्तावना

गृहनिर्माण संस्था म्हणजे केवळ इमारती नव्हेत; त्या म्हणजे लोकांच्या विश्वासाने बांधलेलं एक छोटं समाजराष्ट्र. संस्था म्हणजे माणसांचं नातं, विश्वासाचं घर, आणि सहकाराचं जीवंत प्रतीक. पण जिथे नात्यांच्या पाया खाली कायदेशीर अस्थिरता असते, तिथे सहकाराचं घर हळूहळू तडे जातं आणि त्या तड्यांची सुरुवात बहुतांश वेळा दोन शब्दाने होते; “अज्ञान” आणि “गैरसमज”

आज राज्यभर अनेक संस्थांमध्ये “Deed of Declaration” या दस्तावेजाबाबत गोंधळ आहे. काही सभासद या कागदावरून “मालकी” सांगतात; काही जण “संस्थेच्या नावावरच हक्क” असल्याचा दावा करतात. अनेक ठिकाणी सदस्यांना वाटतं ; “घोषणापत्र झालं म्हणजे मालकी मिळाली” पण प्रत्यक्ष वास्तव वेगळं असू शकतं. त्यासाठी घोषणापत्र म्हणजे काय? त्याची गरज काय? आणि एकतर्फी घोषणापत्राची कायदेशिर स्थिती? हे जाणून घेणं आवश्यक आहे.

या लेखातून आपण “घोषणापत्र (Deed of Declaration)” या दस्ताद्वारे, खरोखरच मालकी हक्क हस्तांतरित होतात का, की ते फक्त व्यवस्थेचा आराखडा म्हणून कार्य करते, याचा अभ्यास करणार आहोत. हा अभ्यास केवळ तात्त्विक नसेल ; तर आपण यामागील कायद्याच्या तरतुदी आणि न्यायालयीन निर्णयांच्या कसोटीवर हा दावा तपासून पाहू. या विश्लेषणातून वाचकांना त्यांच्या संस्थेतील परिस्थिती समजून घेण्यास, आणि भविष्यात योग्य दिशा ठरविण्यास मार्गदर्शन मिळेल.

 

१. Deed of Declaration म्हणजे काय?

कायद्याच्या दृष्टीने “Declaration” ही संकल्पना Maharashtra Apartment Ownership Act, 1970 मध्ये निदर्शनास येते. यातील कलम 2(b) सांगते की, “Declaration means the instrument by which the property is submitted to the provisions of this Act.” याचा साधा अर्थ असा ; घोषणापत्र म्हणजे मालमत्तेचा उपयोग, व्यवस्थापन, आणि अधिकार या सर्वांचा लेखी आराखडा. तो एक “संघटनात्मक दस्त” असतो. घोषणापत्र म्हणजे व्यवस्थेचा दस्त; युनिट, कॉमन भाग, आणि वापर/देखभाल यांचे लेखी स्वरूप. ते मालकी हस्तांतरणाचे दस्तावेज नाही; ते व्यवस्थापनाचे  व वापराचे नियम ठरवते.

 

२. Deed of Declaration ची गरज आणि मर्यादा

Declaration चा मुख्य उददेश पारदर्शकता आणि व्यवस्थापकीय स्थिरता असतो; कशाप्रकारे कॉमन सुविधा वापरायच्या, किती वाटा कोणाचा, देखभालीचे नियम काय आणि भविष्यातील व्यवहार कसे करायचे. तथापि, ते हक्क निर्माण करत नाही; ते फक्त हक्काचे संदर्भ आणि व्यवस्थापनाची चौकट ठरवते.

महसूल अधिनियम (Registration Act, Transfer of Property Act) यांच्या चौकटीत, Declaration तयार होण्यामागील हेतू पारदर्शकता आणि स्पष्टता आहे. यातून कोणालाही नवीन हक्क मिळत नाहीत, पण आधीच असलेल्या हक्कांचा नोंदवहीत उल्लेख होतो.

उदाहरणार्थ: जर एका इमारतीत १0० फ्लॅटमालक असतील, तर कोण किती क्षेत्रफळ वापरेल, कॉमन भागात कुणाचा किती वाटा असेल, देखभाल खर्च कोण उचलणार ; हे सगळं Declaration ठरवतं.

Declaration म्हणजे “rulebook”, आणि मालकी दस्त म्हणजे “Conveyance / Confirmation Deed- ownership title”. Rulebook शिवाय व्यवस्था राहात नाही, पण ownership शिवाय मालकी सिद्ध होत नाही. म्हणून दोन्हींची गफलत ही बहुदा संस्थेच्या व्यवस्थापनातील गोंधळाचं मूळ ठरते.

 

३. Declaration आणि Conveyance मधील फरक

घटक	Declaration	Conveyance / Confirmation Deed
कायदा	MAOA, 1970	Transfer of Property Act / MOFA
उद्देश	मालमत्तेची रचना व जबाबदारी ठरवणे	मालकी हक्क हस्तांतरण
पक्षकार	सर्व युनिटधारकांची संमती अपेक्षित	विक्रेता व खरेदीदार
नोंदणी	संदर्भ व माहितीपर नोंद	कायदेशीरमालकीहस्तांतरण
मुद्रांक	केवळ माहिती स्वरूपात (नाममात्र)	व्यवहार मूल्यावर (पूर्ण)
लाभ	सहजीवनाची रचना	मालकीचा हस्तांतरण अधिकार

 

४. सहकार कायदा व अपार्टमेंट ॲक्ट — दोन वेगळ्या चौकट

सहकारी कायदा (MCS Act, 1960) म्हणतो ; संस्था ही सर्व सदस्यांची “सामूहिक मालक” असते. म्हणजे जमीन, इमारत किंवा प्लॉट हा सर्वांचा एकत्रित मालमत्ता आहे. यामध्ये जमीन व संपत्ती संस्था नावावर असते आणि सदस्यांचे हित सदस्यत्वाच्या रूपाने “सहमालक” म्हणून ओळखले जातात.

Maharashtra Apartment Ownership Act, 1970 (MAOA) चं मूळ तत्व असं सांगतं ; “Each apartment owner shall be the absolute owner of his apartment and an undivided interest in the common areas and facilities.”

याचा अर्थ असा की,

👉  प्रत्येक फ्लॅट किंवा युनिट हा स्वतंत्र मालकाच्या नावावर नोंदवला जाऊ शकतो.

👉 परंतु, त्याच वेळी त्या सर्वांना कॉमन भागांवर संयुक्त व अविभाज्य हक्क असतो — म्हणजेच कॉरिडॉर, लिफ्ट, टेरेस, गार्डन, पाईपलाइन, सुरक्षा व्यवस्था इत्यादींवर कुणाचंही वैयक्तिक एकाधिकारत्व राहत नाही.

1️स्वतंत्र मालकी (Individual Ownership) आणि संयुक्त हक्क (Undivided Interest) या दोन तत्त्वांचा समतोलच अपार्टमेंट ॲक्टचा आत्मा आहे.

2️त्यामुळे Declaration द्वारे जरी प्रत्येक युनिटचं स्वरूप स्वतंत्र दाखवलं तरी कॉमन भागांवरील हक्क वैयक्तिकरित्या हस्तांतरीत करता येत नाहीत.

3️हे तत्त्व सहकार क्षेत्रात लागू केल्यास ; संस्था जशी एकक म्हणून मालकी राखते, तसंच सदस्य हे तिच्या माध्यमातून “अप्रत्यक्ष सहमालक” राहतात.

4️ म्हणून, Declaration ने फक्त मालकीची चौकट सांगता येते; मालकी स्वतः हस्तांतरित करता येत नाही.

अपार्टमेंट ॲक्ट “मालकीची विभागणी” सांगतो, पण “जमिनीचा विभाग” करत नाही.
म्हणजे ; हक्कांचे परिमाण स्वतंत्र असले तरी, पाया संयुक्त असतो.

यावरून हे निदर्शनास येते की, सहकारी संस्थांमध्ये Declaration गौण असतो, कारण संस्थेच्या उपनियम आणि ठराव हेच शासनमान्य करार ठरतात. परंतु अपार्टमेंट ॲक्टमध्ये Declaration शिवाय मालमत्ता “अधिकृत स्वरूपात” अस्तित्वात येऊ शकत नाही.

म्हणून, Declaration हे अपार्टमेंट ॲक्टचे “हृदय” आहे, तर सहकार कायद्यात “उपविधी” हेच Declaration ची भुमिका बजावतात.

५. एकतर्फी घोषणापत्र — शासनाचा दृष्टीकोन

“नोंदणी अधिनियम 1908 च्या कलम 17, 23 ते 25, व 32 अन्वये महाराष्ट्र शासनाने दिनांक 22 डिसेंबर 2011 रोजी (परिपत्रक क्र. स.आ/प्र.क्र.617/2011/3008) जारी केलेल्या निर्देशांमध्ये स्पष्ट केलं आहे की Declaration Deed व Confirmation Deed हे स्वरूपतः आणि हेतूप्रमाणे वेगवेगळे आहेत. एकतर्फी Declaration Deed मुळे नोंदणी अधिनियमाचे उल्लंघन होते.”  अशा दस्तात बहुतेकदा स्वाक्षरी, चर्तुसिमा, योग्य मुद्रांक शुल्क यांचा अभाव आढळतो ; त्यामुळे त्या घोषणा मालकीचा पुरावा मानल्या जाऊ शकत नाहीत.

ज्या कागदावर अनुज्ञेय मुद्रांक शुल्क (Stamp Duty) भरलेले नाही, ज्यावर दोन्ही पक्षांची स्वाक्षरी आणि संमती नाही, आणि ज्याचा उद्देश मालकी हस्तांतरण नसून “अधिकार जाहीर करणे” आहे; असा दस्त वैयक्तीक मालकीचा पुरावा म्हणून ग्राह्य धरला जाणे अत्यंत गुंतागुंतीचे आहे.

करार तोच वैध, जो दोन्ही बाजूंनी मान्य. Declaration हे “agreement” स्वरूपात असतं; त्यामुळे एकतर्फी Declaration म्हणजे अर्धा करार; आणि अर्धा करार कायदेशीर असू शकतो खची खात्री कोणीच देऊ शकत नाही.

अशा दस्तातींमधील कांही प्रमुख त्रुटी:

·         सर्व पक्षकारांची स्वाक्षरी नसणे

·         फोटो व ओळख नसणे

·         चर्तुसिमा / क्षेत्र नमूद नसणे

·         योग्य मुद्रांक शुल्क न भरणे

·         व्यवहाराचा उद्देश स्पष्ट न करणे

या सगळ्यामुळे Declaration हे केवळ “घोषणा” राहते, “ownership” होत नाही.

 

 

६. न्यायालयीन दृष्टीकोन — प्रमुख निर्णय (संदर्भांसहित)

एकतर्फी घोषणापत्रांच्या वैधतेबाबत न्यायालयांनी वेळोवेळी दिलेले निर्णय हे केवळ कायदेशीर दृष्टिकोन नव्हे, तर प्रशासनिक स्पष्टता निर्माण करणारे आहेत. त्यामुळे या प्रकरणांचा स्वतंत्र विचार करणे आवश्यक आहे.

📘 प्रकरण क्र. १ :-

न्यायालय : मुंबई उच्च न्यायालय (Bombay High Court)

वर्ष : 2021

पक्षकाराचे नांव : Cipla Limited vs. The Competent Authority & the District Deputy Registrar, Co-operative Societies & Others

दाव्याचा विषय : एकतर्फी Deed of Declaration नोंदवून इमारत Maharashtra Apartment Ownership Act, 1970 अंतर्गत आणण्याचा प्रयत्न — परंतु, फ्लॅटधारकांच्या संमतीशिवाय करण्यात आलेली ही घोषणा वैध आहे का?

न्यायालयीन निरीक्षण : न्यायालयाने स्पष्टपणे नमूद केले की, “The declaration should have been jointly executed by the Developer and the unit-holders. This not being the case, the Court ruled that the declaration was not valid in the eyes of law and had to be considered as non-est.”
निर्णय : एकतर्फी घोषणा (Unilateral Declaration) ही कायदेशीरदृष्ट्या अवैध ठरविण्यात आली.

तात्पर्य : कोणतीही Declaration ही सर्व संबंधित मालकांच्या (Unit-holders) संयुक्त स्वाक्षरीनेच वैध ठरते. अन्यथा ती Declaration केवळ एक माहितीपर कागदपत्र ठरते आणि मालकी हक्क निर्माण करू शकत नाही.

स्पष्टीकरण : या निर्णयाने हे तत्त्व निर्विवादपणे अधोरेखित केले की “One-sided Deed of Declaration cannot confer ownership rights.”
अशा घोषणांद्वारे हक्क निर्माण होत नाहीत, तर उलट त्या संस्थेच्या सामूहिक मालकी संरचनेच्या विरोधात जातात. 

वरील न्यायालयीन निर्णय एकाच निष्कर्षाकडे नेतात की,

·         Declaration म्हणजे करार, करार म्हणजे संमती.

·         एकतर्फी घोषणांमधून मालकी हक्क निर्माण होत नाहीत.

·         नोंदणी आणि सर्व पक्षकारांची स्वीकृती नसलेला दस्त कायद्याने शून्य ठरतो.

·         संस्था नोंदवली गेल्यानंतर ती सर्व हक्कांची कायदेशीर संरक्षक ठरते.

“कायदा कागदावर नाही, संमतीत असतो. आणि सहकाराचं सत्य ; ते केवळ संमतीत नाही, तर जबाबदारीत प्रकट होतं.” 🌾

 

७. भुखंडधारक संस्थेचं अस्तित्व — सहमालकत्वाचं संरक्षण

संस्था नोंदणीकृत झाल्यानंतर ती कायद्याच्या दृष्टीने Legal Entity ठरते. तिच्या नावावर जमीन धारक (H) म्हणून नोंदवली जाते आणि सभासद पट्टेदार (L) म्हणून दाखवले जातात. एकदा संस्था अस्तित्वात आली की, तिच्या सभासदांच्या हक्कांना सामूहिक मान्यता मिळते.
म्हणून संस्था ही सर्वांची “संघटित मालकी” बनते. पूर्वीच्या एकतर्फी घोषणांवर आधारित वैयक्तिक मालकी दावे कायदेशीरदृष्ट्या टिकत नाहीत; सभासदांचा सामूहिक हक्क राखला जातो. संस्थेचं अस्तित्व म्हणजे सभासदांच्या सर्व हक्कांचं कायदेशीर छत्र ठरते.

८. सारांश

घोषणापत्र म्हणजे व्यवस्थेचा आराखडा, पण तो हक्काचा कागद नाही. तो केवळ एका वेळच्या स्थितीचा दस्तऐवज असतो; जो मालकी निर्माण करत नाही, तर मालकीच्या व्यवस्थापनाला एक शिस्त प्रदान करतो. कायद्याच्या कसोटीनं पाहिलं तर, Declaration हे “सहमतीवर उभं असलेलं माहितीपत्रक” आहे, आणि Conveyance हे “हस्तांतरणावर आधारित मालकीपत्र.” या दोघांमधील सीमारेषा पुसली गेली, की वादांची सुरुवात होते. 

न्यायालयांनी पुन्हा पुन्हा स्पष्ट केलं आहे की ; एकतर्फी घोषणांमधून कोणताही “अधिकार” जन्माला येत नाही; उलट, त्या घोषणांवर आधारित मालकीचा दावा म्हणजे कागदावरचा भ्रम आहे.  संस्था अस्तित्वात असताना तिच्या सदस्यांचा हक्क केवळ अबाधितच नसतो, तर संस्थेचं अस्तित्वच त्या हक्काचं कायदेशीर कवच असतं. संस्था हे सभासदांचं संघटित व्यक्तिमत्व आहे; त्यात प्रत्येक सभासदाचा हक्क, जबाबदारी आणि सहभाग एकमेकांत गुंफलेला असतो.

म्हणून,
एकतर्फी घोषणापत्रांवर आधारित निष्फळ दावे करून वेळ, पैसा आणि मनःशांती खर्च करण्यापेक्षा, संस्थेच्या एकात्मिक हिताकडे, सामूहिक विकासाकडे आणि सहकाराच्या दृढतेकडे लक्ष देणं हीच खरी शहाणपणाची दिशा आहे.

“घोषणापत्र सांगतं — मी कोण आहे; पण संस्था ठरवते — आपण कोण आहोत.”

याच भावनेतून प्रत्येक सभासदाने आपल्या संस्थेकडे पाहिलं, तर वाद संपतील आणि सहकाराचा दीप अधिक तेजाने प्रज्वलित होईल. 🌿

9. संदर्भसूची

·          Cipla Limited vs. The Competent Authority & Ors.,Bombay High Court, Writ Petition No. — 2021 SCC OnLine Bom 622

·          https://www.casemine.com/judgement/in/5ffc9adb9fca1917ab0e08e3   

·          URL : https://www.hariani.co.in/newsletters/39274_Hariani%20%26%20Co%20Newsletter%20-%20Declaration%20Cannot%20Be%20Unilaterally%20Executed%20For%20Submitting%20Property%20To%20The%20Provisions%20Of%20The%20Maharashtra%20Apartment%20Ownership%20Act%2C%201970.pdf?utm_source=chatgpt.com

·          परिपत्रक क्र. स.आ/प्र.क्र.617/2011/3008 दिनांक 22 डिसेंबर 2011

🛡 दायित्वनिरसन (Disclaimer):

या लेखामध्ये व्यक्त केलेले विचार हे लेखकाचे वैयक्तिक व अभ्यासाधारित मत असून, ते कोणत्याही शासकीय, प्रशासकीय अथवा राजकीय क्षेत्राचे अधिकृत भूमिकेचे प्रतिक नाहीत. प्रस्तुत माहिती ही केवळ जनजागृती, प्रबोधन व लोकहितार्थ देण्यात आलेली आहे. ही माहिती कोणत्याही परिस्थितीत कायदेशीर, प्रशासकीय किंवा आर्थिक सल्ला (Legal / Official Advice) म्हणून ग्राह्य धरता येणार नाही.

प्रकरणपरत्वे या विषयाशी संबंधित अडचणींचे निराकरण करण्यासाठी वाचकांनी संबंधित क्षेत्रातील तज्ञ व्यक्तीचा सल्ला घ्यावा. लेखातील माहितीचा आधार घेऊन कोणताही निर्णय घेतल्यास, त्याची जबाबदारी वाचकाची स्वतःची राहील.

(The views expressed are personal and for public awareness only.

This content is not intended as legal or official advice. Readers facing specific issues should consult a qualified professional or authority in the relevant field.)

©️ कॉपीराइट सूचना (Copyright Notice):

©️ 2025 श्री. सुनील शेलार, या लेखातील सर्व हक्क लेखकाकडे राखीव आहेत.
या लेखाचा कोणताही भाग; मजकूर, आकृती, अथवा भाषांतर ; लेखकाची पूर्वलिखित परवानगीशिवाय कोणत्याही माध्यमात पुनर्प्रकाशित, संपादित किंवा पुनर्वितरित करता येणार नाही.

केवळ शैक्षणिक, संशोधन, किंवा लोकहितार्थ संदर्भासाठी योग्य श्रेय (proper citation) देऊन लेखाचा उपयोग करता येईल.

(All rights reserved. No part of this article may be reproduced or transmitted in any form without prior written permission of the author. Fair use for educational and public awareness purposes with proper attribution is permitted by author.)

 

----------------************----------------